Iniciativa ČKAIT pro zvýšení dostupnosti bydlení

Dostupné bydlení 2025

Zhoršující se dostupnost bydlení v ČR je zásadní společenský a politický problém. ČKAIT pomocí Inženýrského dne 2024 a navazující publikace Dostupné bydlení chce ukázat jeden vzorový příklad i upozornit na některé nepravdy a opomíjené informace, které s tímto tématem úzce souvisí.

Na prvním místě je třeba připustit, že rychlejší a snadnější povolování nových bytových staveb není hlavním předpokladem masivní výstavby cenově i provozně dostupných bytů. Je třeba si také položit otázku, zda města a obce budou umět postavit, vlastnit, provozovat a pronajímat rozsáhlý bytový fond.
Není to ostatně tak dávno, co samosprávy rozprodávaly pod cenou svůj bytový fond, neboť pro ně bylo obtížné ho spravovat. Ovšem ani komerční trh s byty, který se tím vytvořil, k dostupnosti bydlení nepřispěl. Spíše naopak.

Soukromý sektor umí připravit a realizovat výstavbu bytového fondu, ale s cílem maximalizovat své zisky a nikoliv s cílem zvýšit dostupnost bydlení pro běžného občana.

Rozdíl mezi průměrnou tržní cenou a nákladovou cenou bytu může být v současnosti i několikanásobný. V roce 2024 kompletní náklady na přípravu a realizaci kvalitního bytového domu činily cca 60 tisíc Kč včetně DPH. Konkrétně to znamená, že za 100 miliard korun by se dalo postavit 25 000 bytů o velikosti 60 až 70 m² s prodejní cenou 4 mil. Kč. Na trhu se však podobné projekty objevily jen výjimečně. Prodejní ceny na komerčním trhu v Praze byly dokonce více než dvojnásobné. V Praze se podobný byt běžně prodává za 10 až 11 milionů Kč.

Státu se sice z takto drahých bytů odvede vyšší DPH (cca 1,5 mil. Kč). V konečném důsledku to ale znamená jen vyšší finanční zátěž pro běžného občana, který musí platit celý život více než dvojnásobnou hypotéku oproti situaci, kdy by si mohl koupit byt za nákladové ceny s přiměřeným ziskem pro všechny účastníky výstavby.

Stát by proto měl v první řadě zrovnoprávnit družstevní bytovou výstavbu s privátním sektorem a uvědomit si, že nájemní bydlení provozované samosprávami není všelékem.
Bytová družstva mají tradici a desetileté zkušenosti s výstavbou i spravováním nemovitostí. Samosprávy naopak většinou neumějí bytový fond udržovat.

Obec se sama musí stát „developerem“, který chce rozvíjet své území a vytvořit kvalitní prostor pro své občany. Musí si umět spočítat, za kolik lze postavit bydlení, a tyto nákladové ceny porovnat s nabídkou trhu. A v neposlední řadě si musí připustit, že neexistuje garantovaný výsledek s jasnou cenou a bez rizik. Jedinou správnou cestou je minimalizace rizik tím, že si obec najme správné průvodce. Osoba správného průvodce je naprosto klíčová. Je třeba ho hledat podle referencí a odpovědnosti, nikoliv podle nejnižší nabídkové ceny.

Co musí obec s podporou odborných průvodců zajistit, aby na jejím území mohlo vzniknout dostupné bydlení?

• vyhledat a neprodat pozemky vhodné pro bytovou výstavbu z hlediska kapacity a napojení na infrastrukturu;
• stanovit strategický záměr, definovat potřeby;
• zpracovat objemovou studii pro požadovaný počet bytů a jejich velikost podle toho, zda budou určeny pro seniory, mladé rodiny s dětmi či preferované profese;
• definovat požadavky na kvalitu konstrukce, dispozice, přístupnost, energetickou náročnost, využití OZE…;
• definovat požadavky na trvanlivost použitých materiálů v předpokládané životnosti 20/50/100 let – toto je důležité nejen pro nájemní bydlení, ale i u bydlení financovaného hypotékou či družstevním podílem – stavba by bez větších úprav měla vydržet nejméně do doby, než se zaplatí;
• stanovit propočet všech nákladů spojených s realizací záměru (tedy nejen za hlavní stavbu, ale i vedlejší rozpočtové
  náklady, napojení na infrastrukturu, případné vyvolané náklady, řízení a správa projektu);
• stanovit předpokládanou prodejní či nájemní cenu;
• rozhodnout se pro různé varianty vlastnictví a jejich kombinací (soukromé, družstevní, obecní);
• určit vhodné způsoby zadávacích řízení;
• nalézt vhodné způsoby financování a prověřit možnosti různých forem veřejných dotací a ohledně možností kombinace dotací s dalšími formami financování. Při správném nastavení kombinovaného financování by mohla být velká část nově vzniklých projektů dostupného bydlení „samofinancovatelná“ dlouhodobými zvýhodněnými úvěry splácenými z výnosů z nájemného nebo družstevních podílů;
• nalézt vhodný způsob realizace, zda samostatně vybírat zhotovitele projektové dokumentace a zhotovitele stavby, nebo jednoho dodavatele, který dodá projekt včetně realizace případně i správy;
• nalézt vhodný způsob kontroly kvality projektu a realizované stavby;
• připravit správný model správy a údržby bytových domů.

Ing. Markéta Kohoutová
Tiskové oddělení ČKAIT

---