Výstavba bytů v ČR
Série článků z tisku (řazeno dle data)
Sandor Borfo se věnuje problému špatné dostupnosti bydlení v Česku z pohledu bytové výstavby
Bydlení a jeho (ne)dostupnost je v různých formách v různých intervalech a různými „experty“ z různých úhlů pohledu v různém čase poměrně častým tématem jak internetových platforem, tak i tištěných medií.
Titulek na portálu Seznam Zprávy hlásá „České stavebnictví vrávorá nad propastí. Firmy svou práci prodávají pod cenou.“ Další nadpis začínající slovy „Milionu Čechů hrozí bytová nouze…“ mne již nenechal chladným a byl poslední kapkou k tomu, abych se odhodlal k tomuto tématu konečně vyjádřit. Nakonec není to jenom náš problém, i bohaté Německo řeší něco podobného – nedostatek bytů pro mladé lidi.
Problémy bytové výstavby v ČR
Bytová výstavba jako průmyslové odvětví je nejvíce rezistentním odvětvím vůči inovacím a pokroku, což je v naprostém protikladu vůči všem ostatním odvětvím.
Na druhé straně je to však pochopitelné. Podle mého názoru je setrvačnost a neochota něco měnit jedním ze základních znaků současné naší bytové výstavby a zaklínání se nijak technicky nepodloženými argumenty, že tradice je tradice a cihla je cihla, považuji za zcela hloupé a dětinské.
Pokud by takto uvažoval například Henry Ford, tak dodnes jezdí lidstvo na koních a oslech. Do vesmíru létáme na koštěti, a ne raketami a místo mobilů nám zprávy budou nosit poštovní holubi.
Je však jakýmsi paradoxem, že i po řadě let až do dnešní doby je vše v oblasti stavebních technologií pro bytovou výstavbu zamrzlé na výše uvedeném tvrzení a nanejvýše se občas objeví technologicky bizarní pokusy jako 3D tisk z betonu, domy ze slámy apod., anebo dřevostavby – tedy bytové domy ze dřeva apod.
Snad proto je pro investory mimo toto odvětví tato oblast spíše tabu anebo se nesnaží jí porozumět. Případná investice zde totiž nepřináší rychlý zisk, jako je tomu např. při projektech v oblasti IT. Stavební technologie pro bytovou výstavbu s ohledem na současnou platnou legislativu – pravidel EU atd. je poměrně komplikovaný obor zasahující do mnoha dalších odvětví včetně znalostí stavební fyziky, mechaniky atd. Značně tak svojí složitostí vztahů a podmíněností připomíná sektor automobilového průmyslu.
Proč by tedy investoři hledali jiné příležitosti, pokud mohou investovat do oborů bez těchto regulací a potřebných znalostí?
Významným omezením ve výstavbě bytů jsou developeři jako mimořádně silná lobby značně omezující vstup na trh. Již před lety si zakoupili rozsáhlé pozemky v období mimořádně nízkých cen. Dnes proto disponují specifickým zázemím a různými zákulisními dohodami, a především jsou naprosto neochotní něco měnit. Ten důvod, proč nemají zájem něco měnit je jediný. Pokud začnete uvažovat o inovacích a jiných, resp. nových stavebních technologiích, tak se zhroutí jejich značně nákladně vybudovaný dodavatelský řetězec. A to je zásadní problém.
V této situaci nemůže být pro investora přicházejícího zvenčí do této oblasti motivací, aby investicemi do projektu zprůmyslnění bytové výstavby zvyšoval zisk developerů. Proč tomu tak je? Při jednáních s developery jejich jediná otázka ohledně nabídky výstavby průmyslovým způsobem zní „o kolik procent snížíte cenu výstavby tak, abych měl dostatečný zisk a pokud to není alespoň 15 % tak nemám zájem“.
Tam není motivace stavět levně, naopak je nutno udržet ceny a případně je zvyšovat, a proto se ani v době krize prostě nestaví. Při rostoucí ceně se dá daleko lépe zvyšovat míra zisku. Pokud by se mělo zlevnit na stavebních nákladech, pak by se to nikdy nemělo promítnout ve finální ceně. To je ten ideální svět našich developerů.
Stát v této situaci vlastně tahá za špatný konec a de facto rezignoval na svou klíčovou roli toho, kdo určuje pravidla a oblast „dostupnosti“ bydlení ponechal developerům – stejně jako stavebním firmám – betonové a cihlářské lobby. Stát stále věří tomu, že trh vše vyřeší a tito developeři ho v tom ujišťují.
Proto se staví málo bytů, jak můžeme sledovat až do dnešních dnů přes všechny deklarace vlád a příslušných ministerstev.
Stát, resp. politici a další zainteresované subjekty jenom dlouhodobě nečinně přihlížejí tomu, jak za zcela nesmyslné a ekonomicky neodůvodnitelné ceny a velmi nízkou kvalitu jsou stavěny a prodávány byty. Mladé rodiny se zde stávají rukojmími hypoték, kterým po více jak 30letém splácení hypotéky prakticky zbude zpravidla 200 m³ obestavěného prostoru hromadou cihel nebo betonu, který rodina splácela po celý svůj produktivní život, každý měsíc se strachem, že nebude na splátky – odříkáním, sníženou životní úrovní, omezením možností vzdělání pro vlastní děti atd.
Na tom všem je zarážející, že se doposud nikdo z těchto „expertů“ ani neodvážil pojmenovat nebo alespoň naznačit skutečné příčiny a důvody (ne)dostupnosti bydlení (proč se asi nikdo neptá?).
Spíše se stále po řadu let opakují v různém pořadí zástupné důvody jako
-
- vstupy se zdražily (developeři / stavební firmy)
- stavební povolení jsou brzdou výstavby (developeři – stavební firmy)
- ČNB upravila úrokové sazby a hypotéky se stávají nedostupné
- developeři doporučují státu snížení DPH na stavební práce – stavební materiály a ceny bytů budou dostupnější (nám se zvýší zisk)
- developeři doporučují stavebním firmám, aby snížily ceny stavebních prací alespoň o 15 %
- na stavebním trhu není dostatek řemeslníků z požadovaných oborů
- cena práce je vysoká, přičemž však z hlediska produktivity jde o velmi nízkou produktivitu práce – analýzy produktivity práce na stavbách vykazují přibližně 30 % v porovnání s jinými obory
- ceny energií zastavily výrobu v cihelnách (paradoxem se po tom jeví informace, že majitelé největšího výrobce cihel – společnost Wienerberger investovala do vývoje českého zdícího robota téměř 100 miliónů korun (co asi tak tento robot vyřeší – že by se stavělo více než dosud?)
Vkrádá se otázka, kde je počátek tohoto stavu? Odpověď je poměrně jednoduchá – přestaly se stavět „králíkárny“, jak někteří hanlivě nazvali paneláky, ve kterých vyrostla generace „Husákových“ dětí.
Je však paradoxem dneška, když po 30 letech od pádu socialismu se „králíkárny“ ze sedmdesátých let minulého století prodávají za milióny korun, přičemž stavební normy pro panelové domy počítaly s životností takových obytných domů kolem 50 roků.
Tady je asi něco špatně, že?
Od 50. let minulého století do konce roku bylo v Česku postaveno zhruba 80 000 panelových domů s 1,2 miliónu bytů, ve kterých žijí asi 3 milióny obyvatel – tedy téměř třetina obyvatel celé České republiky.
Ano, proběhl pokus nazvaný Zelená úsporám, který těmto zombie stavbám prodloužil agonii. Na jak dlouho? Nic víc, nic méně.
Avšak položme si tu naprosto zásadní otázku:
Co se bude dít, až životnost panelových domů SKUTEČNĚ skončí? Jak dlouho ještě vydrží a jakými domy budou nahrazeny? Že by se snad developeři chopili příležitosti?
Trocha historie
Možná bychom se mohli vrátit do minulosti. Nejen před rok 1989, ale ještě mnohem dále – do dvacátých let minulého století, kdy mladá Československá republika musela řešit problematiku bytové výstavby, stejně jako celá Evropa. A neřešila ji tak špatně, ale to je jiná historie…
Kniha „Obytný dům dneška“ (jak příznačný název i pro dnešní dobu) vydaná roku 1931 nakladatelstvím Družstevní práce předkládá fundovanou formou jak odborné veřejnosti, tak i laikům, co se v oblasti bytové výstavby odehrává a jaké nové možnosti se naskýtají, a to jak v nových stavebních materiálech, tak i v řešeních (pozn. aut.: tuto knihu bych doporučil jako povinné čtení pro studenty všech oborů souvisejících s bytovou výstavbou, než vůbec vstoupí na půdu školy).
Úvod knihy provádí čtenáře historickým exkurzem v oblasti průmyslového pokroku a vysvětluje, proč bytová výstavba tak dlouho zůstávala průmyslovou revolucí nedotčena (nedotčena je prakticky dodnes s výjimkou období socialismu – jak musím s politováním uvést – tedy až na současné, podle mého soudu, komické pokusy se zdícími roboty apod.).
Připomínám, že v letech 1925–1931 bylo konstatováno „i dnes je stavitelství ještě nejméně z 90 % rukodílnou výrobou, řemeslem a zprůmyslnění je teprve ve stadiu pokusnictví.“
Jak přiléhavé k dnešní situaci v bytové výstavbě! Tehdy se však psal rok 1930, tedy téměř rozdíl jednoho století a co se změnilo? Dosáhli jsme zprůmyslnění výstavby, nebo to, co zde bylo před rokem 1989 v málo dokonalém stadiu, jsme dnes opustili?
Snad nejlépe je vystižen současný stav našeho nemocného stavebnictví – nerozvinutost stavebních technologií pro bytovou výstavbu na straně 82 uvedené knihy.
„Racionalizace a tím i zrychlení tempa lze dosáhnouti především dokonalou organizací práce na staveništi a konečně zaváděním strojové práce. Dokonalá předběžná příprava znamená, že vše do posledního detailu má býti vyřešeno v plánech dříve, než se začne stavět. V cizině je to samozřejmé; u nás však se dosud dává zhusta přednost improvisování během stavby, dohadování na místě, jež je často spojeno, když ne s předělávkami, tedy se zvolněním pracovního tempa, ba i s přerušením stavby a je tedy velmi drahé… „
Opět jenom ukázka toho, co se dnes téměř po sto letech reálně děje na stavbách… a autor pokračuje: „veškerá moderní výroba směřuje k racionalizaci, k docílení maximálních výkonů s minimálními náklady. Studuje hmoty, konstrukce, výrobní způsoby, výkony pracujícího člověka atd., aby docílila organizace výroby, při níž by byly výrobní ztráty co nejmenší. I v moderním stavebnictví objevuje se konečně snaha při minimálním nákladu dosáhnouti maximálního a pečlivým studiem nejen hmot a konstrukcí, ale i potřeb a úkonů člověka dospěti k ekonomickému a funkčnímu půdorysu…“
Tolik historický exkurz. Než však poskytnu dnešní úhel pohledu, tak se ještě vrátím ke králíkárnám, které se připravovaly k výstavbě po roce 1989.
Příkladem je dokumentace vypracovaná v této době velmi solidně fundovaným kolektivem architektů a projektantů nazvaná UNIFIKOVANÁ STAVEBNÍ SOUSTAVA BYTOVÝCH DOMŮ – LISTOPAD 1984. Je dílem Projektového ústavu výstavby hlavního města Prahy (PÚ VHMP) – tzv. typizační studie pro výstavbu po roce 1990.
Upozorňuji čtenáře, že v této době existovalo pouze rýsovací prkno, pauzovací papír, tuš – redispera apod., žádné počítače s CAD CAM atd.
„V roce 1966 vzniklo Sdružení projektových ateliérů v Praze (SPA), které se transformovalo v roce 1971 na Projektový ústav Výstavby hlavního města Prahy (PÚ VHMP). Toto zcela samostatné, téměř soukromé uskupení vynikajících architektů, pracovalo na náročných architektonických úkolech až do roku 1990. V čele ateliérů Alfa, Beta, Gama, Delta, Epsilon, Eta a Omicron stály přední osobnosti tehdejší architektonické scény, mezi něž patřili např. Vladimír Machonin, Jan Šrámek, Karel Prager nebo Karel Filsak. Odvahu k vedení PÚ VHMP měl architekt Oldřich Štěpánek.
Na tomto ojedinělém architektonickém pracovišti vznikaly špičkové práce, které jsou považovány za nejhodnotnější architektonické počiny druhé poloviny 20. století: budova Federálního shromáždění (nyní nová budova Národního muzea), hotel Intercontinental či obchodní dům Kotva, hlavní nádraží v Praze, dům ČKD na Můstku, ale i další stavby mimo hlavní město a také zastupitelské úřady např. v Londýně či Berlíně. Širokou oblastí tvorby ústavu byla komplexní bytová výstavba – sídliště Bohnice, Jižní Město, Jihozápadní Město, Černý Most a další projekty zcela zásadní pro rozvoj metropole. SPA a PÚ VHMP prošly stovky výborných architektů, kteří na architektonickou kvalitu, pevné názory a tradici kolegiální spolupráce „sdružení“ navázali po roce 1990 ve svých soukromých ateliérech.“
Dnes zmiňovaná dokumentace možná existuje jen v některém z privátních archivů. Standard pro dostupné byty tehdy předpokládal, že byt pro jednoho obyvatele by měl mít 34 m², pro rodinu s 2 dětmi 78 m², pro dvoučlennou rodinu 48 m².
Ovšem tyto byty již v té době počítaly s rekuperačními jednotkami, kvalitními okny řešícími akustiku bytů, úložnými prostory, vícegenerační bydlení (94 m²) atd. Byly to trochu jiné „králíkárny“, které by dnes velice pomohly právě v tom získat dostupné bydlení. Dílčí části dokumentace lze dohledat v knihovně ČKAIT V Praze.
Tolik pohled do historie. V pokračování textu se vrátíme k hlavnímu tématu současnosti – dostupnosti bydlení.
Sandor Borfo ve svém komentáři ukazuje na hlavní příčiny (ne)dostupnosti bydlení v České republice a jak dál.
Za hlavní příčiny současného neutěšeného stavu v (ne)dostupnosti bydlení považuji tyto skutečnosti:
(1)
Stát zcela rezignoval na svoji naprosto klíčovou roli v této oblasti, a to především proto, že nebyl po celou dobu novodobé existence státu – tedy od roku 1990 – schopen určit taková pravidla, aby bydlení bylo dostupné.
Bydlení patří mezi jednu ze základních lidských potřeb, a proto rodiny při svém založení mj. očekávají, že budou moci za dostupných podmínek získat adekvátní bydlení, kde bude možné vychovávat děti, vytvářet jim zázemí. Stát zde vůbec nerespektuje, že je to právě rodina, kdo tvoří základy budoucího rozvoje každé společnosti.
(2)
Je paradoxem, že stát reguluje prakticky veškerá další odvětví, ale zcela opomíjí problematiku bydlení, resp. dostupného bydlení a nikdo zde není schopen vzít v úvahu dopady jejího neřešení pro obyvatele – rodiny – společnost. Český stát téměř výhradně bojuje za automobilový průmysl, nebo jiná odvětví, ale dostupnost bydlení, jako jedna z klíčových potřeb, je zcela mimo jeho zájem. Neplatí to tak všude v EU – inspirací by nám mohlo např. Nizozemsko – případně i Velká Británie, byť již není v EU apod.
Dále by bylo vhodné vzít v úvahu takový obecně známý fakt, že téměř 40 % z vyrobené energie se spotřebovává právě v oblasti bydlení a všeho, co s tím souvisí. Je tedy zřejmé, že každá i minimální úspora v této oblasti může mít mimořádně pozitivní dopad pro naši ekonomiku a peněženky občanů. Politici ale raději lobbují za budoucí vraky aut na šrotištích – je to viditelné a přináší to potřebné hlasy.
Obdobně tomu je u developerů. Kolik do současnosti postavili developeři efektivních bytových domů/bytů – tedy energeticky soběstačných – tzv. nulových, a proč politici (a především zástupci mladé generace) mlčí a raději kupují drahé byty. Potřebují k tomu svoji Gretu?
První a doposud poslední pokus o nápravu tohoto stavu se pokusila až vláda Andreje Babiše v letech 2018–2021, kdy Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) vypracovalo – aktualizovalo „Koncepci bydlení České republiky 2021+“.
Poprvé od vzniku ČR naprosto precizně a odvážně MMR charakterizovalo aktuální stav v dostupnosti bydlení včetně návrhu řešení tohoto neutěšeného stavu („experti“ tento materiál snad ani nezaregistrovali, anebo jej raději přešli mlčením). A v rámci akce „Antibabiš“ ho také současná vláda zcela ignoruje.
Úvod ze schváleného materiálu vládou dne 12. dubna 2021 charakterizuje koncepci bydlení takto:
„Základem návrhové části je formulace vize, která je definována jako dostupné, stabilní a udržitelné bydlení. Vize státní politiky bydlení je rozpracována do čtyř základních cílů, v jejichž rámci je definováno jedenáct opatření a z nich plynoucí jednotlivé úkoly. Opatření mají širokou působnost se zaměřením na podporu nájemního a družstevního segmentu bydlení. Důraz je kladen také na problematiku sociálního bydlení v institucionálním a fiskálním kontextu. Cílem předkládané koncepce je vytvářet podmínky k tomu, aby bydlení bylo pro občany kvalitní, finančně dostupné, respektovalo celoživotní cyklus bydlení, a to také za pomoci nových technologií výstavby a moderních přístupů.
Úkoly formulované v podobě analytických výstupů budou v případě potvrzení potřebnosti směřovat k implementaci konkrétních nástrojů. Nedílnou součástí bytové politiky je také investiční podpora, která je nadále orientována na zvyšování dostupnosti bydlení a na regeneraci stávajícího bytového fondu, včetně snižování jeho energetické náročnosti“.
V části koncepce nazvané Progres se dále uvádí:
„V současné době je oblast bytové výstavby výrazně poddimenzovaná, nedochází k uspokojení poptávky po bydlení, dlouhodobě se projevuje nedostatek pracovník sil, i když tato situace se může pod vlivem pandemie změnit. Aby bylo možné zvýšit nabídku bydlení v přiměřených termínech, je nutné přistoupit i v této oblasti k inovativním způsobům výstavby objektů pro bydlení.
Preferovány by mohly být například moderní metody výstavby prostřednictvím „inteligentních konstrukcí“ – Modern Methods of Construction (dále jen MMC). Jedná se o alternativní metody výroby s pomocí prefabrikace, případně moderní postupy přímo na stavbě, tedy techniky využívající dřevěné a ocelové rámy, stěnové panely, objemové modulární bloky vyráběné v továrnách a štíhlé konstrukce. Výhodou je zejména rychlost, ale i dostatečná kvalita výstavby a její udržitelnost, zejména snadná recyklace.
Dlouhodobými cíli EU je snižování spotřeby energie a dosažení uhlíkové neutrality. Ústředním tématem politiky EU v oblasti ochrany klimatu je tak i postupné zvyšování požadavků na energetickou náročnost budov. Potřeba zlepšit energetickou účinnost a snížit dopady bydlení a bytové výstavby na životní prostředí jsou tedy další hnací silou změn ve výstavbě.
Dodržování předpisů v krátkodobém horizontu bude znamenat další nákladovou zátěž pro ty, kteří usilují o koupi domů a renovaci, a to v době, kdy je trh s bydlením již pod značným tlakem. Použití tradičních stavebních technik znamená, že je obtížné dosáhnout podobně vysoké úrovně energetické účinnosti bez mimořádně vysokých nákladů, a studie ukazují značné plýtvání materiálem.
Nicméně, v rámci MMC, mohou být domy stavěny v řízených podmínkách v továrně, což umožňuje splnit mnohem přísnější tolerance, zlepšit energetickou účinnost a dosahovat podstatně menšího plýtvaní materiálem. Užití nových technologií umožní také zjednodušit a učinit transparentnější přípravu projektové dokumentace zpracováním prováděcí dokumentace v co nejširší míře už ve fázi projektování a využitím unifikovaných materiálových skladeb, stavebních postupů a stavebních dílů.
V krátkodobém horizontu bude nedostatek pracovních sil a potřeba zvýšení nabídky bydlení se stane hlavním hnacím motorem pro nárůst zavádění MMC na trzích, jako je Česká republika. Ve střednědobém až dlouhodobém horizontu si však potřeba dostupného bydlení a regulační požadavek na řešení negativních dopadů výstavby na životní prostředí zřejmě vynutí mnohem širší přijetí MMC.
Hlavními přínosy MMC by tedy mělo být zrychlení bytové výstavby, snížení uhlíkové stopy, snížení nároků na pracovní sílu; použití snadno recyklovatelných stavebních konstrukcí a provozních technologií bez dalších dopadů na životní prostředí při nebo po recyklaci, snížení energetické náročnosti, a tím zlevnění výstavby a provozu.
Využívání moderních technologií výstavby
Širší používání moderních technologií výstavby je cestou, jak zrychlit dobu výstavby a zvýšit produktivitu práce, snížit tedy jeho cenu. Přitom nebude jako dosud tak závislá na málo kvalifikované pracovní síle, kterou vzhledem k nízké nezaměstnanosti je třeba získávat ze zahraničí. Využití moderních technologií má vést k ekonomizaci a optimalizaci materiálových a konstrukčních řešení výstavby. Vhodnou podporou se jeví zvýšení informovanosti odborníků i laické veřejnosti sestavením publikace – případně pouze přehled v elektronické podobě a realizace pilotního projektu.“
Tolik obsáhlá citace z dokumentu, která jistě nevyžaduje žádný komentář. To, co však určitě vyžaduje komentář, je především zásadní protiklad koncepce a způsobu řešení dostupného bydlení navrhovaného Koncepcí ve vztahu k současnému stavu výstavby bytů v ČR a přístupu vládní pěti koalice.
Předseda vlády Petr Fiala vystoupil v pátek 1. září 2023 na konferenci Česko na křižovatce – Vize a strategie pro dalších 30 let se zahajovacím projevem, ve kterém představil střednědobé vize směřování ČR. Pokud čtenář pečlivě prostuduje „vize“ tak se z ní jaksi vytratilo Dostupné bydlení jak pro mladé rodiny nebo i pro seniory apod.
Nad vizemi, že za 10 roků budou k dispozici další terminály pro nákup plynu, vybudovány nové zdroje energií – atomové elektrárny apod., může mladá generace jenom bezradně kroutit hlavou. Možná, že těm mladým někdo vysvětlí, komu se tyto energie budou dodávat (nebo výhodně prodávat na burze, aby se draze zpět nakupovala), když tito mladí lidé nebudou mít kde bydlet.
Vizím z konference „Česko na křižovatce – Vize a strategie“ běžný občan – volič nerozumí a politici prezentující takovézo „vize“ pouze vytvářejí prostor pro nástup populistických stran a hnutí – nic víc, nic méně.
Na druhé straně naprostým protikladem této situace a stavu je automobilový průmysl a jeho produkty. Každý díl – detail automobilu podléhá různým regulacím, vše se testuje a ověřuje a investují se miliardy eur do vývoje něčeho, co za přibližně 6–8letý cyklus, u nás však zpravidla déle, až po dvojnásobné době, skončí na šrotišti – těžko tomu rozumět a těžko s tím bojovat.
Kde jsou developeři? Kde jsou cihláři, betonáři, architekti, projektanti? Kde je Svaz podnikatelů ve stavebnictví a další subjekty? Stavební firmy ze své podstaty podnikání jsou svým způsobem aktivními i pasivními nositeli „tradice“ a také údajně jedním z pilířů zaměstnanosti (mimo automotive).
Svět se přece změnil. Myslí si snad někdo, že mladá generace v době umělé inteligence, Průmyslu 4.0 a digitalizace stavebního řízení, bude stejně jako jejich rodiče či prarodiče stavět svépomocí, dávat cihlu k cihle? Určitě nepůjde pracovat na stavby (nosit v dešti cihly, míchat beton, obkládat koupelny, tahat dráty a kabely elektroinstalací atd.). Naopak očekává řešení od těch, které si zvolila – nezvolila, anebo bude volit ty, kteří jí řešení nabídnou.
Jak dál v dostupném bydlení
Pro dostupné bydlení, v duchu toho, co uvádí Koncepce vlády z dubna 2021, existuje řešení. Tím je zprůmyslnění bytové výstavby prostřednictvím „inteligentních konstrukcí“ – Modern Methods of Construction (dále jen MMC). Jedná se o alternativní metody výroby pomocí prefabrikace, tedy techniky využívající dřevěné a ocelové rámy, stěnové panely, objemové modulární bloky vyráběné v továrnách a štíhlé konstrukce. Výhodou je zejména rychlost, ale i dostatečná kvalita výstavby a její udržitelnost a také snadná recyklace.
K tomu je nutno dodat, že systém prefabrikovaného bydlení rozhodně neznamená uniformitu těchto domů. Množství modulů/dispozic, ze kterých se tyto domy mohou skládat, nabízí pro architekty dostatek možností pro variabilitu takových domů, stejně jako variabilitu ve vnitřním uspořádání jak bytů, tak i domů. S využitím moderních modelovacích systémů je tam možné se zcela odpoutat od fádnosti stavebních souborů, jak je známe z minulosti.
Problém výstavby je širší. Vyžaduje také využívání moderních nástrojů pro navrhování obytných budov (BIM – digitalizace veškerých procesů), které ve spojení realizace formou MMC mohou přinést:
- zrychlení procesů výstavby až o 70 % (investor podstatně dříve realizuje očekávané tržby spojené s dokončením/provozováním nemovitosti),
- výstavba může probíhat 365 dnů v roce bez přerušení
- zvětšení užitné plochy o 5–8 %
- snížení hmotnosti staveb až o 70 % (tedy i uhlíkové stopy, chceme-li o ní mluvit)
- rozpočty předem známé a naprosto transparentně kalkulovatelné včetně přehledu materiálů, stavebních nákladů a práce, což je významný přínos pro uživatele
- minimální provozní náklady na bydlení (vytápění, větrání, ohřev teplé vody)
- snadné splnění legislativou požadovaných normativních požadavků na energetickou efektivnost: nízkoenergetický nebo pasivní standard – tzv. nulové stavby
Podstatné zkrácení doby výstavby bytů, či domů umožní řadě rodin významně snížit zátěž rodinných rozpočtů. Pokud se zkrátí tato doba na měsíce – nikoliv roky, tak je to přece významný přínos pro rodinné rozpočty. Dnešní neúměrně dlouhá doba (několik roků) výstavby bytů, rodinných domů v řadě případů snižuje životní úroveň rodin, omezuje možnost věnovat se výchově dětí, jejich účast v různých kroužcích a dalších prospěšných jim aktivitách, včetně možnosti dovolených apod.
Snížení ceny bytu nebo rodinného domu samozřejmě také zkrátí dobu splácení hypotéky (klienti jsou určitým rukojmím bank), resp. klient může díky moderní metodě výstavby odpovídající parametrům a požadavkům Green Deal, resp. energetické efektivnosti stavby také získat výhodnější podmínky financování. Takové bydlení bude mít dlouhodobě znatelně nižší provozní náklady na energie (tedy vytápění, větrání, ohřev teplé vody apod.).
Klienty bydlící v takovýchto moderních domech či bytech nebude muset stát podporovat různými formami podpor, a proto i stát by měl zavádění takových moderních metod výstavby mnohem více systémově podporovat, taková podpora zcela chybí ve vládním programu současné pětikoalice.
Ten zásadní přínos pro uživatele, resp. pro ty, kteří aspirují na dostupné bydlení, je především v celkové ceně takového bytu.
Typický byt o průměrné velikosti 3 + 1 o velikosti 65 m² realizovaný v této technologii by měl dosáhnout v prodejní ceně kolem 50 tis. Kč/m². Tedy takový byt by mohl dosáhnout na celkovou cenu kolem 3,6 mil. Kč. Samozřejmě, že tam je ještě nutno zakalkulovat cenu pozemku, ale ani ta nemůže nijak zvrátit tuto kalkulaci. Tato cena je dosažitelná tam, kde půjde o prodej od dodavatele přímo zájemci či kupujícímu, tedy bez účasti developera.
To klíčové, co dnes cenu bytu stavěného klasickou technologií (betonový skelet obestavěný cihlou a izolacemi) vyhání k 6,5 mil. Kč, kdy cena za jeden metr čtvereční dosahuje 100 tis. Kč, to jsou především kalkulace developerů a jejich málo průhledná cenová politika. Především je to však jejich nenasytnost, pokud jde o ziskovost, která má velmi daleko od toho, s jakou ziskovou míru musí pracovat např. strojírenské fabriky – do 10 % míra zisku.
A jak už bylo řečeno na začátku, developerská lobby si zajistila levně v minulosti pozemky, které dnes s vysokými zisky poskytuje na výstavbu bytů, a protože má monopol na stavební pozemky, stavební řízení atd., tak má také monopol na cenu bytu. Tak především proto jsou byty v ČR tak drahé a pro mladé lidi nedostupné. Mluvit s těmi mladými o dostupném bydlení v těchto podmínkách vypadá jako hloupý žert…
Takto komplexně se na problematiku bydlení dosud asi málokdo podíval a zřejmě se ani podívat nechce. Stále existuje jakási „soutěž“ mezi zprůmyslněním bytové výstavby a „tradicí“. Vypadá to, že „tradice“ je již ve stavu agonie a možná jde tedy jen o to, kdo konečně přijde jako první a toto odvětví promění také v efektivní inovativní průmyslové odvětví odpovídající 21. století.
Kdo tento gordický uzel rozetne, i když by řešení mohlo být na dosah ruky?
[VB]
