Změny v nájemním bydlení na rok 2024
Série článků z tisku (řazeno podle data)
- 02. 04. 2023: Smlouvy jen na rok i nevyhoditelní nájemníci. To se musí změnit, říká Bartoš
- 28. 06. 2023: Cesta ven z bytové krize je byty nevlastnit, říká vicepremiér Ivan Bartoš
- 09. 10. 2023: Nájmy čekají změny. Konec nekonečným smlouvám na rok i rozkaz k vystěhování
- 22. 10. 2023: Nájemníky čekají zásadní změny. Novela ministerstva se dotkne i majitelů bytů
Dostupnost bydlení v Česku nezlepší nic jiného než změna poměru mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Stát nyní hledá způsoby, jak Čechy nalákat do nájmů, a pár jich už má.
Vlastní bydlení v Česku je jedno z nejméně dostupných v Evropě. Stát se proto snaží hledat řešení. Jedním z nich je takzvaný zákon o podpoře v bydlení, které má nabízet výhodné podmínky bydlení pro vybrané skupiny obyvatel – mladé lidi do 35 let, seniory i zaměstnance v potřebných profesích. Svou roli bude hrát také výše příjmů a lokalita.
Má to ale jeden háček. Zlepšit dostupnost bydlení by totiž dokázala pouze změna poměrů na realitním trhu. Jednoduše, část Čechů by se „musela spokojit“ s bydlením v nájmu.
„Je to jediný způsob, jak by mohla cena nemovitostí v Česku klesnout. Podle dat, která máme dnes k dispozici, ale už můžeme vidět, že zájem o nájemní bydlení roste, zejména u mladých lidí do 35 let,“ uvedl v rozhovoru ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti).
Ke zlepšení situace na celém nájemním trhu by ale pomohlo narovnání vztahů mezi pronajímatelem a nájemníkem.
„V případě, že nájemník neplatí, nemůže mít právo na to, aby okupoval cizí byt. Tady vnímám silnou nerovnost. Na druhou stranu je tu stále problém, že pronajímatelé vydávají pouze roční nájemní smlouvy a řetězí je,“ říká ministr v rozhovoru pro SZ Byznyz.
Právě to podle něj posiluje nejistotu na nájemním trhu.
Dalším „pomocníkem“ v posilování pozice nájemního bydlení by mohl být podle Ivana Bartoše také takzvaný garanční fond. Prázdné byty by majitelé svěřili obcím, které by s nimi nakládaly jako s vlastními, ale zároveň by majiteli garantovaly pravidelné placení nájemného.
Změna je ale zatím daleko. Nový zákon o podpoře v bydlení by mohl začít platit nejdříve za dva roky.
Celý rozhovor si můžete pustit v úvodu článku.
Bydlení je jedno z velkých témat, které společnost řeší a zásadně ovlivňuje, nezasloužilo by si tak velké a složité téma, jako je bydlení, vlastní rezort? Takové Ministerstvo bydlení?
Myslím si, že situace bydlení se v posledních letech v Česku zhoršuje. Sám jsem se otázce bydlení věnoval už jako poslanec a chtěl jsem v tom pokračovat právě tady na Ministerstvu pro místní rozvoj. V hlavních pilířích je tento rezort zatím rozhodně dostačující.
Stát totiž není ten, kdo staví bydlení. Stát má připravit podmínky, aby obce, starostové a starostky mohli situaci řešit a řekl bych, že přesně tento úkol plníme. Musíme navrhovat dobré zákony, které umožní rychle stavět a budovat dostupné bydlení jako alternativu k tomu čistě komerčnímu, ať nájemnímu, nebo vlastnickému.
České ceny nemovitostí jsou na tom ve srovnání s tuzemskými příjmy mezi zeměmi OECD vůbec nejhůř. Má taková situace ještě vůbec řešení?
Samozřejmě, že má. Obce a města se snaží situaci účinně řešit a je potřeba, aby si vytvořily vlastní nabídku bytů a měly vliv na trh s bydlením. Je ale nejprve nutné ty byty postavit. Mimochodem dnes je v majetku měst a obcí v Česku asi 13 tisíc bytů, které nejsou vůbec používány. To je jedním z předmětů diskuzí pro MMR, které chce podporovat rekonstrukci bytového fondu.
V originálu článku (klik na obrázek) je graf interaktivní
Ve finále ale není jiná možnost, jak zlepšit dostupnost bydlení v Česku, než změnit poměr mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Je to jediný způsob, jak by mohla cena nemovitostí v Česku klesnout. Podle dat, která máme dnes k dispozici, ale už můžeme vidět, že zájem o nájemní bydlení roste, zejména u mladých lidí do 35 let.
To je mimochodem jedna ze skupin lidí, pro které připravujeme dostupné bydlení. Ideální představa je v začátcích taková, že tato skupina mladých žije v nájemním obecním bytě, kde má možnost platit nižší cenu a současně spořit bokem třeba na družstevní byt.
Aktuálně pracujete na první podobě zákona o podpoře v bydlení, jedním z cílů je právě zvýšení dostupnosti. Jaká bude vlastně definice dostupného bydlení. Vy jste tady zmínil, že bude například pro mladé rodiny do 35 let. Co dál?
Definovat dostupné bydlení a pro koho je určeno je naprosto zásadní věcí, protože Česko doposud znalo pouze pojem sociálního bydlení, které je určeno jen asi pro 150 tisíc lidí v celé republice. Co se týká cílových skupin, pro které má být dostupné bydlení určeno, jsou to právě ti mladí lidé do 35 let, jsou to dále senioři a lidé, kteří vykonávají pro obec nebo město potřebné povolání. Idea je taková, že třeba díky výhodným podmínkám, které obec či město nabídne, k sobě přiláká obyvatele, kteří zde budou vykonávat potřebné práce, například policisty nebo zdravotní sestry.
Dále ale hodláme pracovat také s otázkou příjmu. Chceme poskytovat podporu dostupného bydlení co největšímu počtu lidí, je ale třeba určit, zda člověk nebo rodina má příjmy dostatečné na to, aby buďto řešili vlastní bydlení, nebo byli v komerčním nájmu.
Pokud se podíváme právě na kritérium příjmů, dotkne se tato podpora, která by měla cílit na zlepšení dostupnost bydlení, i lidí se středními příjmy nebo s průměrným příjmem?
Nastavujeme pro toto rozdělení koeficient, podle kterého bude možné spočítat, kdo do této skupiny spadá. Záležet bude na konkrétní lokalitě, ve které by člověk měl o dostupné bydlení zájem. V každém městě nebo obci je to nájemné jiné.
Zmínili jsme několik kategorií skupin, u kterých se potřebuje zlepšit dostupnost bydlení. Zajímá mě, co vlastně ta podpora v reálu znamená a jak ji konkrétně vybrané skupiny budou moci využít?
Pokud chce dnes obec nebo třeba i stát do něčeho investovat, nemůže do segmentu vstupovat veřejnou podporou. Obor má svá byznysová pravidla. Pokud by se nám podařilo definovat skupinu dostupného bydlení a Evropská komise by tuto definici posvětila, otevřela by se nám možnost, že by například stát nebo obec mohly do projektu výstavby bytů vložit pozemek, aniž by šlo o nepovolenou podporu.
Další forma podpory by byla také ve využití obrovského segmentu vlastnického bydlení, které v Česku máme. V současné době v okamžiku, kdy člověk zdědí byt například po babičce a pro vlastní užitek ho nepotřebuje, nemá žádnou motivaci, aby nemovitost nabídl trhu na pronájem. To by se ale mohlo změnit za pomoci garančního fondu. Jeho prostřednictvím bude moci vlastník byt nabídnout obci, která mu bude garantovat, že nájem bude vybrán. Obec pak s bytem nakládá tak, jako by byl byt součástí bytového fondu obce. Tento systém už se pilotuje například v Praze nebo v Jihlavě.
V originálu článku (klik na obrázek) je graf interaktivní
V souvislosti s nájemním bydlením se dlouhodobě mluví o nejasném vztahu pronajímatele a nájemníka, který obě strany od nájmu odrazuje. Co s tím?
Je pravda, že se historicky trochu vztah pronajímatel a nájemce rozbil. Já jednám jak s úřadem ombudsmana, tak s Ministerstvem spravedlnosti o tom, abychom mohli vztah narovnat. Chceme zajistit ochranu nájemníků, ale zároveň určit podmínky, které ochrání pronajímatele. V případě, že nájemník neplatí, nemůže mít právo na to, aby okupoval cizí byt. Tady vnímám silnou nerovnost. Na druhou stranu je tu stále problém, že pronajímatelé vydávají pouze roční nájemní smlouvy a řetězí je.
Bude tedy stát tlačit na to, aby pronajímatelé vydávali nájemní smlouvy na delší dobu, než je právě ten jeden rok, který je v Česku standardní?
Je to v debatě. Neřekl bych přímo, že stát bude na pronajímatele tlačit. Chtěl bych spíše opravdu narovnat podmínky těchto stran. Ty jednoleté smlouvy mají ještě jednou velkou nevýhodu vůči nájemníkům, a to je možnost majitelů reagovat na inflaci, aniž by museli dodržovat to tříleté ochranné pásmo, během kterého je možné zvýšit cenu maximálně o dvacet procent. Za pomoci smlouvy pouze na rok se prakticky restartuje tato doba, která umožňuje v rámci zdražování velkou svobodu.
Chtěl bych, aby ty podmínky byly spravedlivé, dynamické a aby lidé, kteří mají prázdný byt, ho raději nabídli nájemnímu trhu, než ho jen zakonzervovali a nechali ho zhodnocovat.
Jak daleko jsou jednání a přípravy zákona o podpoře v bydlení ? Vy jste asi před rokem zmínil, že čekáte, že do dvou let může být takový zákon opravdu v platnosti, to znamená v červnu 2024.
Zahájili jsme jednání hned po tom, co vznikla nová vláda, zejména ve spolupráci s Ministerstvem práce a sociálních věcí. V tomto nebo příštím měsíci návrh finalizujeme a ve druhém čtvrtletí letošního roku bychom chtěli vložit definici dostupného bydlení do legislativy. Na začátku příštího roku bychom měli zákon už probírat jako vládní tisk v mezirezortním připomínkovém řízení.
Vy mluvíte o jednáních v prvním pololetí příštího roku, kdy tedy očekáváte, že by takový zákon mohl vejít v platnost?
Chtěl bych, aby se tak stalo co nejdříve. Myslím si, že by se tak mohlo stát v lednu 2025.
Nyní se také vedou debaty o tom, zda zrušit státní příspěvek na stavební spoření. Vy jste v reakci na tyto diskuze navrhl, že by se tyto peníze měly převést na jinou podporu bydlení. Můžete zmínit nějaké detaily ?
Je důležité, aby peníze, které stát vynakládá na podporu bydlení, šly skutečně do podpory bydlení. To nám potvrdila i data, která máme k dispozici. Z nich vyplývá, že současný státní příspěvek, který je limitován stropem 2000 korun, prakticky vezmou poplatky pěti největších finančních domů, které stavební spoření pro klienty spravují. Máme naplánováno setkání se zástupci spořitelen, abychom debatovali o tom, jakým způsobem by se dal systém efektivněji přenastavit, aby byl příspěvek skutečně využit.
Když se podíváme, jak jsou v současné době nastaveny úrokové sazby na spoření a na vklady a jakým způsobem postupuje inflace, vzniká tu otázka, co vlastně ty dva tisíce, které ročně stát přispěje, v tom celém systému dělají a zda nejde jen o udržovací peníze, které pouze dorovnávají úrok, který je na stavebním spoření nastaven.
Kam by ty peníze tedy měly směřovat? Šly by ty čtyři miliardy tedy obcím, nebo by vznikl jiný produkt, ze kterého by mohli majitelé čerpat?
Žádné konkrétní řešení ještě nepadlo. Podpora by mohla být nastavena tak, že pokud se lidé rozhodnou do produktu odvádět více peněz, může se s tím měnit i výše podpory. Variantou by také mohlo být navázání podpory na nějaké další nástroje, jako je například Národní plán obnovy nebo Evropská unie.
Jak by tento vztah mohl fungovat?
Pokud by stát dokázal dobře příspěvek zacílit a přesně určit, že finance budou využity na účely bydlení, jako je například rekonstrukce nebo dovybavení nemovitosti, příspěvek by se dal vázat i na evropské peníze.
Krize dostupného bydlení je něco, co trápí nejen Česko, ale celou Evropskou unii. Vicepremiér Ivan Bartoš, který vystoupil v minulých dnech na evropské konferenci o bydlení a jednal o unijní podpoře při financování českého programu bydlení, vidí cestu, jak z tohoto problému ven, v nájemních a družstevních bytech.
Česká situace v bydlení je složitá. Vysoké úročení hypoték, extrémní cena bytů. Jak z toho ven? Jsou nějaké dobré unijní příklady?
To, co se děje v Česku, není při porovnání se situací v jiných evropských zemích výjimečné.
A jsou země, kde tato krize bydlení není?
Ano, jsou země, které tyto problémy nemají nebo je mají výrazně menší. Je to třeba Rakousko, kde je nejlepším příkladem město Vídeň, které má velmi dobrou politiku bydlení. Ve Vídni a v Rakousku vůbec je standard, že obec má vliv na ceny bytů.
Jak se to Vídni a rakouským městům daří?
Tím, že vlastní pozemky, nebo na byty subvencují.
Samo město Vídeň také vlastní byty?
Město Vídeň má přímý vliv asi na šedesát procent všech bytů ve městě. Přímo vlastní zhruba čtvrtinu a u zbytku je majitelem pozemků, nebo se jedná o bytové jednotky v družstvech, ve kterých má město majetkovou účast nebo kontrolu nad nimi.
To my, kteří jsme rozprodali byty do osobního vlastnictví, budeme těžko dohánět. Je nějaká jiná možnost?
Je tu výborný příklad Dánska, které má velmi dobře rozvinutý systém družstevního bydlení. Všechna dánská města mají bytové fondy, které finančně podporují zakládání bytových družstev. Tyto peníze se pak, když je hotová základní část družstevní výstavby, vracejí. Dobře to mají řešené také třeba v Katalánsku nebo v Německu.
A co je tím základním, co by podle vás mohlo změnit šílenou situaci na českém realitním trhu?
Je to struktura trhu s byty. V České republice je osmdesát procent bydlení vlastnické. Má to historické důvody, podílela se na tom i privatizace do osobního vlastnictví. Jediné, jak se to dá dnes řešit, je podpořit zvýšení poměru ve prospěch nájemního bydlení. Protože země, které mají v Evropě nejmenší problémy s dostupným bydlením, mají tento poměr výrazně lepší než my. Tímto směrem postupujeme i my na ministerstvu pro místní rozvoj.
Jde Zelená dohoda proti dostupnému bydlení, nebo bude mít pozitivní vliv?
Na to, co přinesou Zelená dohoda a balíček Fit for 55, jsou připraveny nemalé peníze, například v unijním Modernizačním fondu nebo ve fondech ministerstva pro životní prostředí, jako je Nová zelená úsporám, který hradí výraznou část nákladů domácností ve vlastnickém, ale i v nájemním bydlení.
Pokud se vrátíme ke krizi bydlení jako takové, měly by tedy být tím největším stavitelem bytů do budoucna v Česku obce a český stát?
Stát si úplně nemyslím, nejsme v nějakém centrálně plánovaném hospodářství. Stát a politik mají vytvořit podmínky, aby se věci staly a aby se staly ve prospěch lidí, proto je volen.
Jak k tomu jako politik chcete vytvořit podmínky?
Nebude to zítra, ale musíme postupně měnit výchozí podmínky. Nejde o to zasahovat do trhu. Jde o to podpořit obce a kraje, vytvořit jim podmínky, aby dokázaly jednoduše stavět, aby tu pro to byly dobré stavební zákony a měly know-how.
A to dostanou kde?
V Národním plánu obnovy máme vytvoření „investičních hubů“. Dvoutisícová obec dnes nedokáže postavit bytový projekt za stovky milionů nebo rekonstrukci třiceti bytů, což také může být mnohde cesta. Stavět by měla obce a města, ministerstvo pro místní rozvoj a stát k tomu vytvoří nástroje.
Vláda chce, aby se Češi nebáli v nájmu bydlet ani ho nabízet. Připravila návrhy změn, které tomu mají pomoci. Novou realitou budou například nájemní smlouvy minimálně na tři roky a taky nová možnost, jak zvýšit nájemné.
Čechy bydlení v nájmu neláká a žije v něm jen přibližně čtvrtina z nich. V některých krajích je podíl ještě výrazně nižší. Například na Vysočině nebo ve Zlínském kraji žije v nájmu jen 11 procent tamních obyvatel.
Důvod, proč Češi nájemnímu bydlení příliš nefandí, je podle odborníků nasnadě. Nájemník ani pronajímatel nemají příliš velkou jistotu.
Ministerstvo pro místní rozvoj nyní ve spolupráci s Ministerstvem spravedlnosti odhalilo tři způsoby, jak chce nájemní bydlení Čechům zpřístupnit. Vše je ale zatím ve stadiu plánů a příprav.
Smlouva na minimálně tři roky
Velkým dlouhodobým problémem je podle ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše (Piráti) takzvané řetězení krátkodobých nájemních smluv na dobu určitou.
To vyplývá také z jejich průzkumu, podle kterého každý pátý dotázaný nájemce má smlouvy kratší než jeden rok (20 %) a každý čtvrtý má smlouvu na 1-2 roky. V praxi jde tedy zhruba o 800 tisíc až jeden milion lidí, kteří nemají jistotu nájmu ani na dva roky.
To by měla změnit chystaná změna občanského zákoníku, která by opakované vydávání smluv na dobu například právě jen na jeden rok omezila. Mezi nájemníkem a pronajímatelem by podle jejich návrhu bylo možné nově uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou.
„Následující třetí a každá další nájemní smlouva by už musela být uzavřena v délce minimálně tří let nebo na dobu neurčitou,“ představilo plán MMR na pondělní debatě.
V případě, že by pronajímatel s nájemcem uzavřel smlouvu kratší, než by nové omezení určovalo, tedy uzavření třetí smlouvy na dobu minimálně tři roky, smlouva by i přesto byla považována jako uzavřená v délce tří let.
„Jestliže od ukončení posledního závazku z nájemní smlouvy mezi smluvními stranami uplyne doba alespoň jednoho roku, k předchozím nájemním smlouvám by se nepřihlíželo,“ doplnila Anna Hájková z oddělení koncepce dostupného bydlení MMR.
V rámci Hodnocení dopadů regulace (RIA) budou ale zvažovány i další alternativy, jako je například možnost vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou pronajímatelem bez udání důvodu s výpovědní dobou 18 měsíců.
Navýšení nájemného
Pomoci zlepšit situaci jako celku by podle ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše mohl nový způsob navýšení nájemného, a to v souvislosti s rekonstrukcí. Podle MMR by to mělo motivovat vlastníky bytů a domů ke snižování energetické náročnosti bydlení pro nájemce. Když totiž zainvestuje například do izolace nebo úsporného vytápění, může se mu alespoň část nákladů vrátit ve vyšším nájmu.
Občanský zákoník by kromě stávající možnosti dohodnout se s nájemcem o zvýšení nájemného až o deset procent z účelně vynaložených nákladů umožňoval pronajímateli domoci se zvýšení nájemného u soudu a také jednostranně zvýšit nájemné o 3,5 procenta z účelně vynaložených nákladů ročně.
Naopak z pohledu nájemníka by občanský zákoník nově umožňoval bránit se proti nepřiměřeně vysokému jednostrannému zvýšení nájemného u soudu s výhodou obráceného důkazního břemene. Tedy ne že by nájemník musel dokazovat, že tolik nájem stát nemůže, ale majitel že tolik stát musí.
A měl by také právo vypovědět nájemní smlouvu v případě jednostranného zvýšení nájmu s tím, že se nájemné po dobu výpovědní doby nezvýší.
Do přípravy změn se vložilo také Ministerstvo spravedlnosti. Podle resortu je totiž nutné zrychlit vyklizení bytu nebo domu. Délka takového procesu dnes může trvat i déle jak rok.
Rozkaz k vyklizení
Kvůli tomu chystá takzvaný Rozkaz k vyklizení bytu nebo domu. „Měl by sloužit k urychlení ochrany vlastnického práva žalobce v případě, že žalovaný užívá předmět nájmu bytu nebo domu bez právního důvodu,“ vysvětlila během debaty Šárka Máchová z oddělení civilního práva Ministerstva spravedlnosti.
Soud by podle jejích slov rozhodl, že nájemce musí do 15 dnů od doručení rozkazu byt nebo dům vyklidit a zaplatil náklady řízení, nebo v téže lhůtě podat odpor.
Chystané změny, které představily státní resorty, mají zatím podobu pouze návrhů, které se chystají projednávat se zástupci asociací, sdružení a dalšími zástupci nájemníků a pronajímatelů na trhu. Zda a případně kdy by tedy začal platit, není zatím jisté.
Nájemníky i pronajímatele čekají zásadní změny. Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje novelu nájemních vztahů v občanském zákoníku. Cílem je zlepšit kvalitu a dostupnost bydlení. Datum platnosti návrhu zatím není jasné.
Život v nájmu je často spojován s velikou nejistotou. Pronajímatelé se zároveň bojí takzvaných neplatičů. Proto ministerstvo pro místní rozvoj navrhuje tří klíčové změny v nájemních vztazích: omezení řetězení krátkodobých smluv, možné zvýšení nájemného po rekonstrukci a zkrácení lhůty pro vystěhování.
V nájemním bydlení žije v Česku zhruba 20 procent lidí. Reforma má zlepšit podmínky pro obě dvě strany.
„Obě dvě skupiny v současném nastavení cítí jistý diskomfort, ať už to jsou ti pronajímatelé, že budou mít nájemníka, který jim nebude moct platit a oni ho třeba nebudou moct vystěhovat. Tak i u těch nájemců – téměř milion lidí má nájemní smlouvy kratší než dva roky. Když máte někoho, kdo neplatí jako nájemce, nebo je problémový, tak chcete mít možnost skutečně v rozumné době toto vyřešit,“ říká ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti).
Někteří lidé si ale myslí, že novela nepřináší zrovna vyváženost mezi nájemcem a pronajímatelem. Například podle Asociace nájemního bydlení (ANB) není stále vyřešen problém s takzvanými neplatiči.
„Deklarovaným záměrem je urychlit to vystěhování někoho, kdo třeba delší dobu neplatí a nehodlá platit. Nicméně ten právní návrh je v podstatě neefektivní. Stačí nepřebírat poštu a končí to zase u soudu, je to rok dva a může to být dlouhá doba,“ prohlásil viceprezident ANB Stanislav Kubáček.
Zástupci nájemníků jsou s návrhem spokojeni. Podle nich ale není nutné nájemníka testovat dvě období. Už druhá smlouva by podle nich mohla být uzavřena na dobu neurčitou, nebo minimálně na tři roky. Bývalá ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová ale v kratších nájemních smlouvách problém nevidí.
„Pronajímatelé chtějí dva až tři nájmy dopředu nebo uzavírají smlouvy jen na rok, protože dostat nájemce z bytu, například z důvodu neplacení, je otázka i několika let,“ podotkla Klára Dostálová (ANO), bývalá ministryně pro místní rozvoj.
„My činnost ministerstva vnímáme velmi pozitivně. Pokud chceme udělat z nájemního bydlení stabilní formu bydlení, tak pak musí mít nájemce, který si řádně plní své služby, mít jistotu, že v bytě zůstane déle než rok,“ uvedla místopředsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenka Veselá.
V listopadu (2023) představí ministerstvo návrh v koalici a v srpnu 2024 ho chce předložit vládě.
[VB]
